O apartamento brasileiro encolheu. Mas não do mesmo jeito, e nem no mesmo bairro.

Tem uma frase que aparece em quase toda conversa de mercado: o apartamento brasileiro encolheu. Ela não está errada. O problema é o que a gente faz com ela.

Quando um diretor de incorporadora pega essa manchete e decide o próximo produto a partir dela, ele corre um risco concreto: copiar o apartamento que deu certo em São Paulo e lançar numa cidade que pede outra coisa. A média nacional vira mapa. E mapa nacional não mostra a rua onde você vai vender.

Eu acompanho lançamento todo dia. Quando cruzo o que o IBGE mostra com o que a gente observa na operação, a leitura que sobra para mim é outra: o 2 quartos não sumiu. Ele se fragmentou. E o dado de praça me ensinou uma coisa que a média esconde: nem dentro da mesma cidade existe um 2 quartos só.

A tese nacional é real, e vale entender por quê

A base da história é demográfica e está bem documentada. A taxa de fecundidade caiu para 1,55 filho por mulher, o menor patamar já registrado (IBGE, Censo 2022, divulgado em junho de 2025). Pela primeira vez, menos da metade das famílias do país é formada por casal com filhos: 42,0%, contra 56,4% em 2000. E 18,8% das unidades domésticas, 13,6 milhões, são pessoas morando sozinhas (IBGE, Censo 2022, nupcialidade e família).

Some a isso o custo de obra pressionado e a renda apertada, e você tem o pano de fundo: o produto foi redesenhado para caber no ticket. Em boa parte das praças, ele caiu de área antes de cair de preço.

Eu faria só uma ressalva, porque ela importa: a queda da fecundidade não "causou" o apartamento menor. Ela mudou quem compra e para quê. Produto imobiliário responde a muita coisa ao mesmo tempo, preço do terreno, regra urbana, crédito, perfil do comprador. Tratar demografia como causa única é o tipo de atalho que leva a decisão errada.

São Paulo é o caso mais agudo, e não foi só gosto do consumidor

Em São Paulo, a compactação foi longe. Em março de 2025, as unidades de 30 a 45 m² responderam por 58% dos lançamentos e 64% das vendas da cidade (Secovi-SP, pesquisa mensal do mercado imobiliário, base de lançamentos e vendas no primário).

Mas não foi só o comprador pedindo apartamento pequeno. Tem solo caro, tem eixo de transporte e tem regra urbana: a revisão do Plano Diretor passou a estimular unidades menores perto dos corredores de mobilidade. Em São Paulo, o produto é, em boa parte, uma resposta à geografia regulada da cidade.

Curitiba aprofundou ainda mais

Curitiba foi mais fundo no compacto. No primeiro trimestre de 2026, cerca de 70% dos apartamentos verticais lançados na cidade eram compactos, e esse perfil já representava 38% do estoque (Ademi-PR, levantamento da Brain apresentado no Panorama Imobiliário). Lá, o estúdio deixou de ser só um novo jeito de morar e virou porta de entrada do investidor.

Repare que São Paulo e Curitiba já contam histórias diferentes. E nenhuma delas é a de Goiânia.

Goiânia conta outra história, e aqui o dado é nosso

Esse é o ponto onde a leitura externa vira evidência proprietária. Os números que vêm a seguir são da base de lançamentos da Órulo, a plataforma onde eu sou diretor comercial, então já declaro o lado de onde eu olho. Na praça de Goiânia e região (Goiânia, Aparecida de Goiânia e Senador Canedo), olhando apartamentos com o mês fechado de abril de 2026, o quadro é este:

O 2 dormitórios é o produto-rei. Ele é 51% do estoque e responde por 68% das vendas dos últimos 12 meses. Dois em cada três apartamentos vendidos no período foram de 2 dormitórios. O 3 dormitórios faz o caminho contrário: ocupa 41% do estoque e responde por apenas 25% das vendas. Sobra prateleira.

A área média desse 2 quartos é de 58 m². E é aqui que eu preciso desmontar a minha própria estatística.

"58 m²" é uma média que engana

Quando abro o mapa por bairro, os 58 m² viram uma ficção confortável. No Setor Bueno, 96% do estoque de 2 dormitórios passa de 65 m². No Setor Oeste, 98%. No Marista e no Jardim América, a maioria também está acima de 65. Já em Goiânia 2 e na Fazenda Dourados, 100% do 2 dormitórios tem até 45 m². No Residencial Alfa, 74%.

Ou seja: não existe "o 2 quartos de Goiânia". Existe o 2 quartos do Bueno, de 70 m², e o de Goiânia 2, de 45 m². São produtos diferentes, com comprador diferente, vendidos sob o mesmo rótulo. A média de 58 m² é a soma de dois mercados que quase não se tocam. Esse é o mapa que transforma a tese em decisão: não é "que tamanho de 2 quartos lançar em Goiânia", é "que 2 quartos cabe neste bairro".

Compactou, mas sem virar microapartamento

Tem outro número que mata o clichê do apê desidratado. No estoque de 2 dormitórios da praça, 70% tem pelo menos uma suíte e 91% tem ao menos uma vaga. O "2 quartos com suíte" que o mercado procura aparece também na oferta real.

Isso confirma, no nosso dado primário, o que pesquisas de busca já indicavam por fora: a Ademi-GO apontou 73% das unidades comercializadas com até 74 m² no terceiro trimestre de 2025, e o anuário do DataZAP mostrou o 2 quartos com suíte, de 60 a 90 m², como o mais procurado em Goiânia. São lentes diferentes da nossa, demanda de portal e anúncio, não venda no primário, mas apontam para o mesmo lugar: em Goiânia, compactar não significou abrir mão de suíte e vaga.

A metragem oscila, ela não despenca

Aqui eu prefiro ser chato com a honestidade do dado, porque é fácil errar. Olhando a metragem mediana dos lançamentos de 2 dormitórios ano a ano, ela não cai em linha reta. Ficou estável em torno de 63 a 65 m² entre 2019 e 2022. Caiu para 55 m² em 2023, num episódio robusto (80 tipologias no ano). Voltou a subir para 61 e 63 m² em 2024 e 2025. E reaparece em 49 m² em 2026.

Só que 2026 ainda é ano parcial, com 31 tipologias até maio. Não dá para cravar tendência com o ano pela metade, ainda mais depois de a metragem ter voltado a subir no biênio anterior. O que o dado mostra são episódios de compactação, em 2023 e agora em 2026, não uma queda contínua. A diferença parece fina, mas é a diferença entre ler o filme e congelar uma foto no meio.

O studio triplicou, mas é o produto mais caro da praça

O studio cresceu rápido em Goiânia: saiu de 0,9% para 3,2% do estoque em cerca de três anos. É fácil ler isso como "entrou moradia barata no mercado". O dado diz exatamente o contrário.

Na mesma praça, em abril de 2026, o studio tem o maior preço por m² de tabela do mercado: R$ 13.465. Para comparar, o 2 dormitórios está em R$ 9.263 o m² e o 1 dormitório em R$ 10.285. O studio é cerca de 45% mais caro por metro que o 2 quartos, com ticket de tabela perto de R$ 716 mil em torno de 52 m². Ele não é faixa de entrada. É produto de investimento e localização.

Esse é o contraste que mais me interessa. Em São Paulo, o compacto puxou o produto para baixo, virou a porta de entrada. Em Goiânia, o compacto abriu uma faixa premium, por cima. Mesma palavra, função oposta. Quem importa a leitura de São Paulo para Goiânia erra os dois lados da conta.

A liquidez tem um degrau, e ele decide o produto

Se eu tivesse que dar um número para quem vai decidir o que lançar, seria este. Dentro do próprio 2 dormitórios, a velocidade de venda cai à medida que a área e o ticket sobem. O 2 quartos de até 45 m², com ticket de tabela perto de R$ 283 mil, escoa em cerca de 4 meses e meio. Na faixa de 45 a 55 m², algo perto de R$ 400 mil, sobe para 8 a 9 meses. Acima de 55 m² e de R$ 560 mil, o escoamento ultrapassa um ano, e chega perto de 16 meses na faixa acima de 65 m².

O ponto de virada da liquidez está entre 55 e 65 m². Abaixo disso, o produto gira. Acima, ele vira estoque. Não é uma regra moral sobre tamanho, é um dado de decisão: o mesmo 2 quartos que parece seguro pode levar mais de um ano para escoar dependendo da faixa em que você o coloca.

E o preço subiu de verdade, não só na inflação

Por fim, o preço. O preço por m² de tabela do 2 dormitórios subiu cerca de 38% em termos nominais entre 2023 e 2026. Descontada a inflação do período, sobra algo perto de 23% de valorização real. O ticket acompanhou, com cerca de 21% de ganho real. Quer dizer: o produto ficou mais caro por metro, e ficou mais caro de verdade, não só porque tudo subiu.

Aqui cabe a ressalva metodológica de sempre, e ela não é detalhe: estou falando de preço de tabela, não de transação, e a série não é de qualidade constante. O mix muda ano a ano, a entrada de compactos puxa as médias, então parte dessa variação é composição de produto, não valorização pura. É ordem de grandeza, não índice fechado. Mas a direção é clara: em Goiânia, o metro do 2 quartos encareceu em termos reais enquanto a metragem oscilava para baixo nos episódios de compactação.

A média nacional não decide produto. Nem a da cidade.

A leitura correta para quem incorpora, intermedia e vende não é "o imóvel encolheu". É outra pergunta, mais útil: qual 2 quartos esta cidade, e este bairro, absorve, em que metragem, com que atributos e a que preço?

Dado nacional é bússola. O mapa é a praça. E, em Goiânia, o mapa é literalmente o bairro: o 2 quartos do Bueno e o de Goiânia 2 não disputam o mesmo comprador, não vendem na mesma velocidade e não cabem na mesma planilha. A manchete serve para abrir a conversa. Não serve para fechar a decisão.