O Efeito Airbnb: a ciência do short stay, a onda global de proibições e o que o STJ acabou de mudar no Brasil

Em novembro de 2028, vai ser ilegal alugar um apartamento inteiro no Airbnb em Barcelona. São mais de dez mil licenças turísticas extintas de uma só vez, num movimento confirmado pelo Tribunal Constitucional da Espanha. A lógica parece óbvia: tira o Airbnb, sobra moradia, o aluguel cai.

Só que os dados dizem o contrário. Na maioria das cidades que apertaram a temporada curta, o aluguel não caiu, e em alguns lugares subiu depois da proibição. Esse é um dos maiores enganos do mercado imobiliário hoje, e entendê-lo separa quem investe com leitura de quem investe no escuro. Vamos à ciência por trás do Efeito Airbnb.

De um colchão inflável a uma força urbana

O Airbnb nasceu em 2007, em San Francisco, com três colchões infláveis numa sala alugados para quem não achou hotel. Dezoito anos depois, virou uma das maiores forças de transformação das cidades. Para entender por que isso mexe no preço dos imóveis, basta uma ideia que os economistas chamam de rent gap.

Quando o dono de um apartamento percebe que ganha em um fim de semana de diárias o equivalente a um mês de aluguel, ele tira aquela unidade do mercado de moradia e a coloca no mercado de turismo. Para quem mora na cidade, é como se aquela casa tivesse sido demolida do estoque. Multiplique isso por dezenas de unidades em um bairro e você não retirou apenas imóveis: retirou oferta. Oferta menor com procura igual significa preço maior, para todo mundo que ficou. O efeito é mais forte onde poucos moram em imóvel próprio: bairros de locatários, de investidores e centros históricos.

A ciência: o que os números realmente dizem

Nos Estados Unidos, onde o Airbnb nasceu, o estudo mais citado do mundo (Barron, Kung e Proserpio, na Marketing Science) encontrou um efeito que parece minúsculo: cada 1% a mais de anúncios eleva o aluguel em 0,018% e o preço de venda em 0,026%. O detalhe é que o Airbnb cresceu cerca de 44% ao ano. Somando tudo, a plataforma explica cerca de um quinto da alta anual dos aluguéis no país e cerca de um sétimo da alta dos preços de venda. O que parecia nada vira gigante.

Em Barcelona, um estudo no Journal of Urban Economics mostrou alta média de quase 2% no aluguel e 4,6% no preço de transação. São médias da cidade inteira, muito maiores nos bairros saturados. Em Portugal, cada ponto percentual de participação do Airbnb num município empurrou o preço médio em 3,7%, e nos centros históricos de Lisboa e Porto a alta chegou a 30% ou mais. Em Berlim, estudo de 2024 apontou aumento de 1,3% a 2,7% no aluguel anual puxado pela temporada. Quatro países, pesquisadores sérios, a mesma direção: a temporada curta mexe no preço de morar. A pergunta deixa de ser se e passa a ser quanto.

As cidades no olho do furacão

Em Barcelona, o aluguel subiu 72% em uma década. Bairros como o Gòtic e a Barceloneta viraram cenário de turista; a padaria de trinta anos deu lugar à loja de souvenir, e o morador foi empurrado para fora não por escolha, mas por orçamento. Lisboa e Porto repetiram a ferida nos centros históricos. Paris viu o aluguel subir 21% e o preço 15% em seis anos. O padrão importa: o estrago se concentra no centro e na área turística. Ou seja, a temporada curta não ataca o imóvel, ataca a localização. Guarde essa palavra.

A guerra regulatória: do cadastro ao banimento

Quando o morador médio começa a ser expulso da própria cidade, isso vira política. As cidades reagiram ao longo de um espectro: do mais leve ao mais pesado. Amsterdã impôs um teto de 30 noites por ano, que caiu para 15 em zonas centrais em 2026, e viu os anúncios recuarem 54%. Paris limitou a 90 dias por ano só para residência principal, com multas de até 150 mil euros. Berlim, desde 2016, em regra só permite alugar um quarto. Florença congelou novos registros no centro histórico e fez a licença morrer na venda do imóvel. Nova York, com a Local Law 18 de 2023, exigiu que o anfitrião more e esteja presente no imóvel, com no máximo dois hóspedes, e derrubou 90% dos anúncios. Barcelona foi até o fim: banimento total das licenças até 2028.

O paradoxo: proibir quase nunca baixou o aluguel

Todas essas cidades fizeram a mesma aposta: apertar o Airbnb para devolver moradia e baratear o aluguel. Funcionou? Na imensa maioria dos casos, não. Nova York tirou 90% dos anúncios e, ainda assim, nos dois anos seguintes o aluguel subiu 8,1% e a diária de hotel subiu 12,6%, com a vacância travada em 1,9%. Antes da lei, o Airbnb era menos de 1% do estoque da cidade. Não se conserta uma crise de oferta mexendo em menos de 1% dela.

Mais revelador ainda: cidades recuaram. Em dezembro de 2025, Portugal revogou o moratório de Lisboa porque a restrição não baixou a moradia e encareceu a hotelaria, liberando a temporada em até 10% do estoque. Edimburgo afrouxou as regras em 2025 depois que aluguel e hotéis bateram recorde, subindo o dobro da média do país, mesmo com os anúncios já 22% menores.

Honestidade analítica exige mostrar o contraponto. A Oxford Economics, em estudo encomendado pela própria Airbnb, afirma que a temporada é menos de 0,5% do estoque em seis grandes cidades europeias e que devolver tudo à moradia baixaria os preços menos de 0,7%. A PwC observa que, em Barcelona, o aluguel subiu 72% em uma década enquanto os flats turísticos cresceram apenas 2,2%. São números de fontes interessadas, mas apontam para uma síntese sólida: o Airbnb contribui para a alta, mas não é a doença. A doença é a falta de oferta de imóvel novo. Banir o sintoma sem tratar a causa é o motivo de quase nenhuma proibição ter funcionado.

O Brasil entra no mapa: o que o STJ decidiu

Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o tema, por apertados 5 votos a 4 (REsp 2.121.055/MG, rel. min. Nancy Andrighi). É importante ser preciso: o STJ não proibiu o Airbnb. O uso eventual, alugar no feriado ou nas férias, segue livre. O que mudou é que a operação profissional e reiterada de short stay em condomínio residencial passa a depender de autorização de dois terços dos condôminos, com base no art. 1.351 do Código Civil.

O Brasil, em outras palavras, não baniu: filtrou. Separou o uso eventual da operação profissional e deu ao condomínio o poder de decidir. A decisão ainda não é vinculante, mas o Tema 1.443 (rel. min. Raul Araújo) deve fixar tese vinculante com suspensão nacional dos processos, e a reforma do Código Civil (PL 4/2025) caminha no mesmo sentido. Não é um susto isolado: é tendência.

A tese: vocacionado vs. improvisado

Junte Barcelona, Nova York, Lisboa, Paris e o STJ e surge uma linha só. O mundo não está matando o short stay. Ninguém conseguiu, e vários recuaram. O mundo está separando o imóvel vocacionado do improvisado. O improvisado é o apartamento feito para morar, forçado a virar hotel no prédio errado e contra o vizinho: é exatamente o que a regulação global, e agora o STJ, colocou na mira. O vocacionado é o oposto: estúdio, flat, condomínio desenhado para receber, em localização onde a temporada é esperada e legal. Esse não foge da regra; é justamente o que a regra, sem querer, valoriza, ao tirar do mercado o concorrente improvisado.

A localização virou jurisprudência: onde se pode operar temporada deixou de ser apenas uma questão de demanda e passou a ser uma questão de direito. Para quem investe, isso muda o jogo. Em uma cidade como Curitiba, que cresce, recebe e ainda está no começo dessa curva, o ativo certo, no ponto certo, com a vocação certa, é exatamente o que essa história global está empurrando para cima.

Se você é investidor, o recado é direto: antes de olhar a rentabilidade prometida, olhe a vocação e a localização do imóvel, porque é isso que vai definir se ele atravessa a próxima década do lado certo da regra. Quer uma leitura de quais regiões de Curitiba reúnem essa vocação? É esse o trabalho que eu faço aqui todos os dias. Imóvel é coisa séria.